by 임준배 (JOSHUA LIM)
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모기지 디폴트 인슈런스는 주택 구매자와 대출 기관을 위한 금융 상품으로, 대출자가 다운페이먼트를 충분히 갖추지 못할 때 대출 기관을 보호하는 보험이다. 대출자의 채무 불이행 시, 대출 기관의 손실을 보호하고 모기지 상환을 지원한다. 이로써 대출 기관은 더 많은 주택 구매자에게 대출을 제공할 수 있다. 이 모기지 디폴트 인슈런스에 대해 좀 더 자세히 알아 보도록 하겠다.
- 목적
모기지 디폴트 인슈런스의 목적은 주택 시장과 금융 시스템의 안정성을 유지하고, 주택 구매자와 대출 기관 양쪽에 혜택을 제공하는 것이다.
1. 대출 기관 보호: 주택 구매자가 일정 금액의 다운페이먼트를 충족하지 못할 때, 대출 기관이 대출 채무 불이행에 따른 잠재적인 손실을 최소화한다.
2. 주택 시장 안정성 유지: 모기지 디폴트 인슈런스는 주택 시장의 안정성을 유지하고 금융 위험을 분산시킴으로써 주택 시장에 안정성을 제공합니다.
3. 대출자 접근성 향상: 인슈런스는 다운페이먼트를 감소시켜 주택 구매자에게 더 많은 금융 융통성을 제공하며, 주택 구매자들이 주택을 더 쉽게 구매할 수 있도록 돕는다.
4. 금융 시스템 안정성: 대출 기관의 금융 안정성을 유지하고 금융 시스템의 원활한 운영에 기여한다.
5. 대출자 보호: 비록 주로 대출 기관을 보호 하기 위한 것이지만, 모기지 디폴트 인슈런스는 어느 정도 대출자를 위한 보호 역시 제공한다. 대출자가 모기지 채무 불이행할 경우, 대출 기관이 대출자에게 직접 손실을 회수하지 않는다. - 보험 회사:
주택 모기지 디폴트 보험은 Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Genworth Canada 및 Canada Guaranty와 같은 주요 보험 회사나 보증 기관을 통해 제공된다. 이러한 기관은 주택 구매자와 대출자에게 모기지 디폴트 리스크를 분산하고 주택 시장에 더 많은 사람들이 접근할 수 있도록 도와준다. 위와 같은 보험회사를 통해 모기지 디폴트 보험을 구입하면 대출 신청자가 일반적으로 20% 미만의 다운페이를 내는 경우이다. 이렇게 하면 대출자(은행 등)가 대출 연체 또는 디폴트 시 발생할 수 있는 손실을 보호할 수 있고, 주택 구매자에게 주택 구매를 더 접근 가능하게 하며 동시에 금융 기관에게 대출을 더 안전하게 만든다.
캐나다의 CMHC, Genworth Canada 및 Canada Guaranty와 같은 기관은 주택 시장에서 중요한 역할을 하며, 주택 구매자와금융 기관 간의 거래를 원활하게 돕는데 기여하고 있다. - 대출 조건:
Mortgage Default Insurance를 구입한 대출자는 일반적으로 특정 대출 조건을 충족해야 한다. 주택 모기지 디폴트 보험은 주택 시장에 안전성을 유지하고 대출자와 보험 회사 간의 리스크를 관리하기 위한 것이기 때문이다. 이러한 조건은 다음과 같을 수 있다.
1. 신용 스코어: 대출 신청자의 신용 스코어는 모기지 디폴트 보험 승인에 중요한 역할을 할 수 있다. 높은 신용 스코어를 가진 대출 신청자는 일반적으로 더 우호적인 조건으로 모기지 디폴트 보험을 구입할 수 있다. 반면에 낮은 신용 스코어를 가진 대출 신청자는 승인을 받기가 어려울 수 있거나 높은 보험료를 지불해야 할 수 있다.
2. 소득 및 직업: 대출자의 소득 수준과 직업은 대출 조건을 결정하는 데 중요한다. 보험 회사는 대출자가 모기지 대출을 상환할 능력을 갖추고 있는지를 판단하기 위해 대출 신청자의 소득을 고려하므로, 안정된 소득을 가진 대출자가 더 쉽게 보험 승인을 받을 가능성이 높다.
3. 대출 금액과 계약금: 모기지 디폴트 보험은 주로 계약금이 20% 미만인 대출에 적용된다. 대출 금액과 계약금의 비율은 대출 조건에 영향을 미칠 수 있으며 일반적으로 계약금이 낮을수록 모기지 디폴트 보험을 구입해야 할 가능성이 높아지며, 이는 대출 조건에 반영된다.
이러한 요소들은 Mortgage Default Insurance를 승인 받을 때 고려되는 주요 요인 중 일부이다. 따라서 주택을 구매하려는 대출자는 이러한 조건을 이해하고 필요한 정보를 제공해야 한다. 보험 회사는 대출자와 대출 신청에 따라서 어떤 조건을 부과할 것인지를 결정하게 된다.
- 보험 프리미엄
Mortgage Default Insurance의 보험료는 대출 금액에 따라 다르며 주택 구매자가 부담한다. 일반적으로 다운페이먼트가 낮을수록(20% 미만) 보험료가 높아지며, 이 보험료는 월별 모기지 지불금에 추가되어 매달 지불되고 대출 기간 동안 지불된다. 예를 들어, 50만 불 모기지를 얻을 때 LTV가 95%인 경우, 2만 불의 보험료를 지불해야 한다. 보험료를 25년 동안 상환하면 한 달에 약 $100 정도가 됩니다. 일반적으로 Mortgage Default Insurance를 피하기 위해서는 다운페이먼트로 주택 가격의 20% 이상을 내는 것이 권장되나, 구매하고자 하는 주택의 가격이나 현실적인 재정 상황에 따라 보험에 가입하여 주택을 구매하는 것이 나은 선택일 수도 있다.
Note: 이 금액은 예시를 통한 대략적인 가이드일 뿐이며, 실제 보험료는 대출 상황과 보험 회사에 따라 다를 수 있다. 대출자는 구체적인 보험료에 대한 정보를 대출 상담자나 보험 회사로부터 얻어야 한다.
- 환급 및 해지
Mortgage Default Insurance를 가지고 있는 주택 소유자는 모기지 잔액을 줄이거나 주택 가치가 증가할 경우 일부 환급을 받거나 보험을 해지할 수 있을 수 있다. 이것은 주택 소유자에게 몇 가지 장점을 제공한다.
1. 모기지 잔액 감소: 대출자가 모기지 대출을 상환하면서 남은 모기지 잔액을 감소시킬 때, 모기지 디폴트 보험의 필요성도 감소한다. 이런 경우에는 보험료를 납부하지 않아도 될 수 있다.
2. 주택 가치 상승: 주택 가치가 상승하면 주택 소유자는 더 낮은 LTV (Loan-to-Value) 비율을 갖게 되는데, 이 비율이 낮아지면 모기지 디폴트 보험의 필요성이 줄어들어 보험료를 낮출 수 있다.
3. 보험 해지: 주택 소유자는 일정 기간 동안 모기지 디폴트 보험을 유지한 후에 종종 보험을 해지할 수 있다. 주택 소유자가 금융 기관과 보험 회사의 정책을 확인하여 언제 보험을 해지할 수 있는지 확인해야 한다.
4. 환급: 일부 경우에는 주택 소유자가 모기지 디폴트 보험 환급을 받을 수도 있다. 이는 모기지 보험을 해지할 때 발생하는데, 남은 보험료 중 일부가 환불된다.
주택 소유자가 Mortgage Default Insurance를 관리하고 활용하는 방법은 금융 기관과 보험 회사의 정책 및 규정에 따라 다를 수 있다. 따라서 주택 소유자가 보험을 해지하거나 환급을 받고자 할 때는 해당 보험 회사와 금융 기관과의 절차와 조건을 확인하는 것이 중요하다.
- 모기지 디폴트 인슈런스 장단점
1. 장점:
– 다운페이먼트 감소: 가장 큰 장점 중 하나는 다운페이먼트 요구사항을 완화해준다는 것이다. 일반적으로 주택 가격의 20%를 다운페이먼트로 내야하지만, 모기지 디폴트 인슈런스를 통해 더 낮은 다운페이먼트로 주택을 구매할 수 있다. 이것은 주택 구매에 필요한 현금을 줄여주고 주택 구매 기회를 확대할 수 있다.
– 저렴한 이자율: 모기지 디폴트 인슈런스를 통해 높은 LTV (Loan-to-Value) 비율로 대출을 받을 수 있으므로 이자율이 상대적으로 낮을 수 있다. 이것은 주택 구매자에게 저렴한 모기지 금리를 제공할 수 있다.
– 주택 소유 기회: 모기지 디폴트 인슈런스를 이용하면 더 낮은 다운페이먼트로 주택을 구매할 수 있으므로 주택 소유 기회를 제공한다. 특히 처음 주택을 구입하려는 분들에게 도움이 된다.
– 에너지 효율 주택 환급: 에너지 효율 주택을 구매하거나 리파이낸싱할 때 해당 인슈런스를 사용하면 프리미엄 환급을 받을 수 있다. 이는 에너지 효율 주택 구입을 장려하는 요소이니다.2. 단점:
– 보험료 지불: 가장 큰 단점은 모기지 디폴트 인슈런스 보험료를 지불해야 한다는 것이다. 이 보험료는 모기지 금액 및 다운페이먼트 비율에 따라 다르며, 월별 모기지 지불에 추가된다.
– 보험 비용: 보험 비용이 상당할 수 있으며, 이 비용은 대출 잔액을 감소시키지 않으므로, 장기적으로 많은 비용이 발생할 수 있다.
– 보험 종료 어려움: 보험을 해지하거나 종료하는 것은 일반적으로 어려울 수 있으며, 특정 조건을 충족해야 한다.
– 추가 비용: 모기지 디폴트 인슈런스 없이 주택을 구입하는 대비 추가 비용이 발생할 수 있다.
High Ratio Mortgage(고 비율 모기지)를 가지고 있는 경우, 은행들은 종종 더 낮은 금리를 제공하기도 한다. 이는 Mortgage Default Insurance(모기지 디폴트 인슈런스)에 가입되어 있어 은행의 위험 부담이 줄어들기 때문이다. 이 모기지는 반드시 보험에 가입해야 하지만, 이를 올바르게 활용하면 적은 다운페이먼트로 주택을 구매하는 데 도움이 되는 효과적인 수단이 될 수 있다.
Mortgage Default Insurance는 주택 구매자를 위한 유용한 도구로 주택 소유를 접근 가능하게 만들어주며, 금융 기관에게도 대출 잔액을 안정적으로 보장해준다. 그러나 이러한 보험을 구입하기 전에 장단점을 비교해보고 자세한 정보와 금융 기관의 전문가와 상담을 통해 나에게 적합한 모기지는 어떤 것인지 찾아보는 것이 제일 중요하다.