by 임준배 (JOSHUA LIM)
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주택 구매는 많은 사람들에게 중요한 결정 중 하나이다. 따라서 부동산 모기지 대출의 다양한 형태, 종류, 및 조건을 이해하는 것이 중요하다. 이 중”Insured Mortgage” & 와 “Insurable Mortgage” 라는 용어는 주택 구매와 관련된 중요한 개념이며, 이 용어들의 차이와 각각의 의미를 자세히 살펴보겠다.
먼저, Insured Mortgage와 Insurable Mortgage의 개념을 알아보겠다.
- What is an insured Mortgage?
Insured Mortgage란, 보험을 의무적으로 요구하는 주택 담보 대출이다. 주택 구매 가격의 20% 미만을 계약금(다운페이)으로 낼 경우, 이 대출은 고비율(High-Ratio) 대출로 분류되며 일반적으로 대출 보험을 가입해야 한다.
Insured Mortgage 대출의 주요 측면은 다음과 같다.
• 의무적 보험 가입: 주택 구매 가격의 20% 미만을 계약금으로 내는 경우 대출 보험을 가입해야 한다. 이 보험은 채무자가 대출 상환 미이행이나 강제 집행 시에 대출을 제공한 금융기관을 보호하는 역할을 한다.
• 보험료: 대출자는 일시불 보험료 또는 대출 상환금에 추가되는 보험료를 지불해야 한다.
• 대출-가치 비율 (LTV 비율): 보험된 대출은 일반적으로 대출 금액을 부동산 평가 금액으로 나눈 LTV 비율이 80.01%에서 95% 사이인 대출에 적용된다. LTV 비율은 대출 금액과 부동산 평가 가치의 비율을 나타낸다.
• 스트레스 테스트: 보험된 대출을 받는 대출자들은 종종 스트레스 테스트를 겪어야 한다. 이는 실제 대출 기간이 더 길더라도 캐나다 은행의 기준 금리와 최대 상환 기간(25년)을 기반으로 대출 자격을 측정하는 것을 의미한다.
• 제한 사항: 보험된 대출에는 100만 달러 이상의 가격이 있는 주택, 비주택 소유 목적의 부동산 (투자용 부동산), 또는 재융자 목적으로 사용할 수 없는 등의 제한 사항이 있을 수 있다.
• 신용 점수 및 재정 요건: 대출자는 일반적으로 일정한 신용 점수 (예: 최소 600점)를 충족하고 확인 가능한 소득을 제공하며 공정한 부채 비율을 유지해야 보험된 대출을 받을 자격이 있다.
• 금융기관에 대한 낮은 위험: 대출기관에서는 보험이 가입된 대출이 금융기관을 보호한다고 판단, 이에 위험이 낮다고 간주되므로 대출자에게 낮은 금리를 제공할 수 있다.
중요한 점은 대부분의 경우 대출자가 대출 보험료를 지불하지만, 이것이 주로 금융기관을 보호하는 데 도움이 되는 것이라는 점이다. 이 보험 요건은 책임 있는 대출 실천을 촉진하고 주택 시장의 안정을 보호하기 위한 것이다. - What is an Insurable Mortgage?
Insurable Mortgage은 보험을 가입할 수 있지만 의무적이지 않은 대출이다. 다시 말해, 대출자는 보험을 가입하지 않기로 결정할 경우 어떤 벌금도 부과되지 않는다. Insurable 주택담보대출은 일반적으로 Insured mortgages에 비해 약간 더 높은 금리를 제공한다. Insured 대출과 Insurable 대출의 주요 차이점 중 하나는 대출금을 채무자가 아닌 대출을 제공한 금융기관이 보험료를 지불한다는 것다. Insurable Mortgage 대출의 주요 측면은 다음과 같습니다.
• 20% 이상의 최소 계약금 (대출 가치 비율이 80% 이하)
• 대출 스트레스 테스트 통과
• 구매 가격이 100만 달러 미만인 지역
• 600 이상의 신용 점수 및 합리적인 부채 서비스 비율 제한
• 최대 25년의 최대 상환기간
- Insured Mortgage 와Insurable Mortgage의 주요 차이점은 다음과 같다. 보험 의무화된 대출(Insured Mortgage)과 보험 가능한 대출(Insurable Mortgage)의 주요 차이점은 앞서 말했듯이 대출을 제공한 금융기관이 증권화(securitization)된 보험료를 부담한다는 것입니다. 또한, 보험 가능한 대출에는 다음과 같은 중요한 요구 사항이 적용된다.
• 최소 20% 이상의 계약금 (대출 가치 비율이 80% 이하)
• 대출 스트레스 테스트 통과
이러한 요구 사항은 주로 보험 가능한 주택담보대출을 획득하기 위한 조건으로 적용된다. 이와 달리 보험 의무화된 대출에서는 대출보험의 의무적 가입과 대출자가 대부분의 경우 보험료를 부담하는 것이 주요 차이점 중 하나이다.
• 보험 의무성:
– Insured Mortgage: 보험된 주택담보대출은 보험을 가입하는 것이 의무적이다. 주택 구매 가격의 20% 미만을 계약금으로 내는 경우, 대출자는 대출 보험을 가입해야 한다. 이 보험은 주로 대출기관을 보호하는 역할을한다.
– Insurable Mortgage: 보험 가능한 주택담보대출은 보험을 가입할 수 있지만, 의무적으로 가입할 필요는 없다. 대출자는 보험을 선택할 수 있으며, 선택하지 않아도 벌금이 부과되지 않는다.
• 보험료 부담:
– Insured Mortgage: 대부분의 경우, 대출자가 대출 보험료를 부담한다.
– Insurable Mortgage: 일부 경우에는 대출을 제공한 금융기관이 보험료를 부담할 수 있다. 이는 대출자와 금융기관 간의 협상에 따라 다를 수 있다.
• 대출 조건:
– Insured Mortgage: 보험된 대출은 일반적으로 최소 계약금, 신용 점수, 부채 서비스 비율 등의 요건을 충족해야 한다.
– Insurable Mortgage: 보험 가능한 대출도 특정 요건을 충족해야 하며, 주로 최소 계약금, 대출 가치 비율, 신용 점수, 부채 서비스 비율 등이 해당된다.
• 보험료 지불:
-Insured Mortgage: 대출자가 대부분의 경우 보험료를 지불한다.
– Insurable Mortgage: 일부 경우에는 대출을 제공한 금융기관이 보험료를 지불할 수 있으며, 이 경우 대출자의 금리가 조금 더 높을 수 있다. - 모기지 디폴트 인슈런스 회사
대부분의 모기지 디폴트 인슈런스는 금융기관과 보험 회사 사이에 체결된 계약에 의해 제공된다. 이러한 보험은 주로 대출을 제공한 금융기관을 대출자의 디폴트(대출 미상환)에 대한 리스크로부터 보호하기 위한 것이다. 주요 모기지 디폴트 인슈런스 회사 중 일부는 다음과 같다.
• Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC): 캐나다에서 가장 잘 알려진 주택담보대출 보험 회사 중 하나이다. CMHC는 캐나다 정부 소속 기관으로 주택 시장의 안정과 가용성을 지원하기 위해 보험을 제공한다.
• Genworth Financial: Genworth Financial는 캐나다와 미국에서 모기지 보험을 제공하는 글로벌 금융 회사 중 하나이다. 그들은 다양한 유형의 모기지 보험을 제공하며 대출자와 금융기관을 보호한다.
• Canada Guaranty: Canada Guaranty는 캐나다의 다른 주택담보대출 보험 회사 중 하나로, 주택 시장에서 다양한 보험 옵션을 제공한다.
• 이 외에도 지역 또는 국가별로 다양한 모기지 디폴트 인슈런스 회사가 존재할 수 있으며, 대출자와 금융기관은 이러한 보험을 선택하여 디폴트 리스크로부터 보호할 수 있다.
요약하면, Insured 주택담보대출은 대출 보험 가입이 의무적이며 대출자가 보험료를 부담하나, Insurable 주택담보대출은 대출 보험 가입이 선택 사항이며, 금융기관이 보험료를 부담한다. Insured Mortgage는 보험사의 모기지 보험을 통해 대출금을 보장받는 반면, Insurable Mortgage는 모기지 보험을 별도로 구매하지 않더라도 대출 조건을 충족하는 경우 대출금을 보장받을 수 있는 대출 유형을 나타낸다. 주택 구매자는 자신의 재정 상황과 필요에 맞게 각각의 옵션을 검토하여 적절한 선택을 할 수 있도록 모기지 전문가와 함께 논의해야 한다.